新加坡房价是涨还是跌 要看李克强怎么做!

星期一, 四月 04, 2016


中国房地产疯涨,新加坡的小伙伴们坐不住了,都纷纷问,新加坡的房地产会不会涨?

前不久,新加坡财政部长王瑞杰已经排除了新加坡近期放松新加坡打房措施的可能性,房地产市场一片嗷嗷叫声,他们不仅是失望,其中一些人可能顶不住了。

很多房地产专家都纷纷预测,新加坡的房地产可能会继续下跌。不过,这些专家可能忘记一个重要人物,他就是中国总理李克强,他的做法可能和新加坡房地产价格上涨还是不上涨有关。

实际上,要是不考虑李克强因素,新加坡的房地产价格其实是会继续下跌的。

4月1日新加坡官方的预估数据显示,新加坡的私人住宅价格在第一季度环比是下跌了0.7%,比上一个季度下跌0.5%有了很大幅度的加速,同时也是连续第10个季度的下跌。

这次下跌期,也是新加坡近20年来最长的下跌期,私人住宅的价格比2013年第三季的高峰期下跌了足足9.1%。

不仅仅是私人住宅,公共住宅也在下跌,尽管幅度较为温和。

新加坡政府打房效果正在显现,但似乎并没有打到位,对于新加坡这样的注重投资环境的国家,放任房地产价格被热炒,不但导致民众处于金融风险之中,也让新加坡的国家竞争力大幅下跌(房产价格直接影响投资成本)。因此,新加坡打击房地产过度炒作,从来不手软!

在这样的情况下,按理新加坡的房地产价格应该持续下跌。但是,小编要提醒大家的是,不要忘记中国因素。

新加坡的一位中小企业老板戴先生,曾在1997年前买了一套用于投资的私人住宅。结果1997年金融风暴来临,他的这项投资变成了负资产。银行方面告诉他,只要你按时还贷,银行不会逼售你的资产。

戴先生苦苦支撑,但10年过去,他的房产价格依然没有回升。

2008年,让戴先生绝望的美国次贷危机来了,紧接着全球金融危机爆发。戴先生自认为自己的房地产投资解套无望。

不料,2008年房地产价格没有随着金融危机而下跌,反而开始上涨。戴先生惊喜地发现,自己的房价居然回到了10年前的买入价。于是戴先生果断出手,将房子卖掉,拿回了深套10年的投资款。

但是,戴先生这次又错了。房子卖掉后,房价并未下跌,而是一路上扬。根据官方的资料,目前新加坡的房价,整体上比2009年金融危机之后,上涨了60%。

戴先生一直没有搞明白这房价为啥在金融危机来到时上涨。

其实道理很简单,其中一个重要的原因在于中国。

2008年中国中央政府在全球金融危机期间,为了稳定市场,推出了4万亿的经济刺激资金,加上地方也纷纷推出刺激资金,据称总的资金超过20万亿元人民币。

但是,这些资金除了投入到基础设施建设上外,进入实体经济的不多。因为国企的老板们深知,投入到制造业的话,这些资金出问题的可能性很高,而投入房地产是最稳当的。这就很好地解释了当初中国房价开始继续上扬的原因。

这些资金在中国炒高了房地产不算,由于资金太多,也纷纷涌出境外,导致周边地区的房地产的升高,如台北和香港。这些资金无疑也有相当部分来到了新加坡。因此,新加坡当初在金融风暴中,房地产价格不降反涨,中国资金的外流绝对是推手之一。

现在的情况又是怎样的呢?如果大家注意国内的东南亚房地产广告,就可判断,国内确实涌动着资金外流的迹象。

中国房地产价格在春节过后疯涨,导致上海和深圳都推出了房地产的限制令,可见中国的资金正在疯狂寻找出路。

但是,中国的银根并未收紧,而是在放松。最新的消息是,由于经济下行,银行坏账爆发,不良贷款率迅猛上升,当局决定未来两三年将1万亿不良资产债转股。

看上去,债转股只是为了降低负债率,但负债率降低后的企业融资能力就上去了,这无疑增加了那些原本无法继续获得贷款企业的贷款能力。一些分析解读认为,这实际上是一次大规模的救市;但小编觉得,不如说是一次大规模放松银根的前奏。

这些资金一旦出笼,你很难说一定会乖乖投入实体经济,很有可能相当一部分会投入到房地产领域,甚至流出境外,炒作境外房地产资金。

此外,正如小编昨天文章提到的,中国正在进行人民币兑美元保持强势,同时对一篮子货币进行贬值的运作,这就需要对不同货币汇率进行极其精准的操作,才能实现这种背离式运作。同时需要采取强力的资本管制和外汇不能自由兑换。随着背离操作幅度越来越大,对于资本和外汇的管制就会越来越紧。

无论是中国外汇的币值操作,还是大规模资金救市,李克强政府都必须严格进行资本管制和外汇的自由兑换。一旦这个部分失控,经济就会出现较大的问题。不过,从中国房地产价格春节后的猛涨的情况来看,目前的操作情况还算不错,不然房地产不可能如此疯涨。

李克强管住了资本和外汇,那么资本流出就会减少,包括新加坡在内的境外房地产市场就受到这些热钱的影响就会变小,新加坡的房地产就会如政府预期的,继续下行。毕竟新加坡要消化60%的涨幅,还需要很长的一段时间。

不过,这也不能太乐观。房地产咨询公司戴德梁行上个月的一份报告指出,中国人在新加坡购买私人住宅,下跌幅度并不大。报告说,尽管中国经济增长放缓,人民币走软,中国人去年在新加坡购买的房地产,只比前年减少大约4%。

报告也指出,去年在新加坡的外国买家当中,永久居民占多数,超过6成的中国买家是新加坡永久居民。

小编认为,未来半年,新加坡房地产到底怎么走,是非常值得关注的。

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