根据新加坡政府公布的数据，2013年全年房屋销量下降33%，至15301套。新加坡金融管理局在给彭博社的一封邮件中表示，新的住房贷款也在下降，家庭资产负债表稳健，在此之前福布斯杂志称新加坡正在走向“冰岛式危机”。
新加坡去年制定了“新规则”管理个人的房贷情况，而此前也已采取了诸多限制性措施，比如征收新税、提高首付。2013年第四季度房价两年来首次下跌，年收益也降至2008年以来最低，因为贷款限制冷却了亚洲第二昂贵的新加坡房地产市场。
3月4日，据彭博社报道，根据经济学人集团旗下的分析智囊机构经济学人信息部的统计，受新加坡元升值以及物价上涨的影响，新加坡成为全球生活成本最为昂贵的城市。
近几年，随着外资和外国人的涌入，新加坡房价飙升至历史高位。自2011年至今，新加坡一部分地区地价的增速已经达到了房价的３倍，平均下来地价每年都会增长30%左右。尽管新加坡政府出台了一系列政策试图控制过热的房地产市场，但地价“高烧”难退，认准了新加波土地“稀缺性”的投资者大量涌入，快速炒热了当地的房地产市场。
房价坚挺、投资不断，“狮城”新加坡的房地产是否存在泡沫？投资当地房地产又该注意哪些风险？
高地价愁煞开发商
“如今房价越来越高，豪宅动辄十几万元人民币一平方米，普通住宅的价格也直线上涨。”在新加坡生活了五年的陈诚感叹道。
陈诚告诉记者，2009年，他刚到新加坡的时候，普通地区的房价是900新加坡元/平方英尺（53611元/平方米），如今，同样地区的房价已经飙升到2000多新加坡元/平方英尺（约11万元/平方米）。
记者从当地中介了解到，去年推出的碧山共管公寓Sky Vue，如今价位在1700新加坡元/平方英尺左右（约101277元/平方米）。购买黄金地段100平方米的公寓，则需要将近7000万元人民币。
陈诚告诉记者，由于房价不断迅速上涨，当地居民的购房预算却没有增加，为了迎合居民的购买能力，房子的户型便开始逐渐缩小。
随着更多移民的涌入，市场对于新加坡房产价格依旧持乐观态度，但是许多新加坡人则为其加重的生活成本表示忧虑。
与此同时，地价的飙升也令当地的房地产开发商们苦不堪言。根据Knight Frank地产经纪公司的排名，新加坡已成为亚洲房价第二高的城市，仅次于香港，但是高房价却没有给地产商带来更为丰厚的利润。
“地价的疯狂上涨让房地产商的开发成本上升，房地产商的利润被不断压缩。很多开发商已经意识到这样的问题，他们期待政府能出台相应的政策让当地的楼市快速降温。”在新加坡从事房地产生意的蔡瑞生对记者坦言。
经销商CBRE集团的统计数据显示，三年前，新加坡地产商的利润率为20%，现在已缩减到了10%左右。盈利能力的下降重创了地产股，富时海峡地产指数显示，仅今年，新加坡的地产板块市值就缩水了1.3%之多，而去年全年更是暴跌9.7%。
以国际地产商Kingsford公司和MCC地产公司为例。相比2009年中期，目前他们的收益能力已下降了61%之多，不断上涨的地价疯狂压榨着这些公司的利润。然而，目前困扰新加坡的还有不断入场的投资者。尽管政府出台限制政策、地价走高、开发商利润摊薄，但那些非传统的开发商，尤其是国外的建设公司仍不断地涌入新加坡楼市，而公司间抢地皮的现象也愈演愈烈。
在这些公司看来，不断攀高的房价并非市场过热的信号，反而是地皮价值的体现——城区的土地资源有限，当剩下的地越来越少，他们手中的地也就越来越值钱。
根据Chesterton的数据，去年12月，Kingsford每买下一平方英尺（约0.09平方米）的土地就要花费将近522新加坡元；而同为国际开发商的MCC公司的出价则为562新加坡元，比最大的本地开发商远东集团的出价高出34%。
暂无泡沫化危机
房价快速上涨，房地产开发商利润被压缩，外界对新加坡房地产泡沫化的质疑从未停止过。
不过，中投顾问高级研究员郑宇洁认为，“新加坡楼市出现泡沫化的可能性很低。”
郑宇洁指出，在政府调控的影响下，新加坡房价虽然还在上涨，但是楼市已经明显降温。与此同时，2013年前三季度，新加坡房屋贷款额为2030亿元，占住宅房地产产值为24.2%，比重并不大，尚处在合理的空间；而且新加坡整体宏观经济稳定，有望保持2%至4%的增长率；家庭整体财务状况稳定，房地产投资占比较小。种种因素皆表示，新加坡暂时不会有房地产泡沫化的危机。
花旗银行方面也认为，新加坡跟房地产市场相关的家庭债务，只占房地产价值的一小部分，不至于会出现这个问题。
当然，政府的“未雨绸缪”也在一定程度上缓解了当地楼市过热的情况。
记者了解到，自2009年以来，新加坡政府先后出台了八轮降温措施，多管齐下对政府组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面调控。
2013年6月28日，新加坡金管局宣布，申请房贷者的总债务偿还比率不应超过60%，并且这项条例是永久性的。也就是说，凡贷款购房者，金融机构在评估其个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，而贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。同年8月，金管局又将购买公共房屋的贷款最长年限从30年降到25年。
新加坡去年年度涨幅有所收敛，房贷限制让这个亚洲第二昂贵的房屋市场开始降温。新加坡金融管理局也公开表示，新的房屋贷款已下滑，本地家庭的整体财务状况也非常稳固。
与此同时，新加坡楼市的销售额也有所下降。据统计，2012年新加坡销售超过2.2万个私宅单位，创历史新高。2013年，私宅销量预计为1.6万套，同比减少28％，2014年有可能进一步下跌近四成。
在郑宇洁看来，新加坡虚高的房地产市场因为政府的降温措施暂时得到控制。“而且新加坡还有存在特别的组屋制度，与香港相比，新加坡的楼价累计升幅并不高。”
据新加坡当地房产中介的人员介绍，由于当地地铁网络改善及人口增长的长期影响，新加坡楼市泡沫远远低于中国香港，更不可能出现自我泡沫破裂的情形。
租赁市场受影响
在政策调控下，房价仅稍有降温，而当地的房东却已深刻感受到了政策的威力。
新加坡的房地产经纪人李玉芝告诉《国际金融报》记者，为避免外国人大量聚集并维持“新加坡特色”，新加坡政府在今年年初宣布组屋区出租给外国人的单位比例上限。
根据新加坡建屋局宣布，每个邻里整套组屋出租给外国人的单位比例不能超过8%，而每一栋组屋的比例不能超过11%，推出此项新规定的用意在于“防止组屋区形成外国人聚落，确保组屋邻里继续保留新加坡特质”。
新加坡房地产联合交易网（SRX）数据显示，2013年的公寓租金收益率已经跌破4%的心理支持水平。
租金开始下滑，导致本地的公寓租金收益率中位数由2012年的4.2％，进一步下滑至3.9％。张女士在新加坡拥有一套价值150万新加坡元（约724万元人民币）的房产，她对记者抱怨称，去年一年，她只收到了3.85万新加坡元（约18.6万元人民币）的租金。相比2012年，她少收了7000新加坡元（约3万元人民币）。
新加坡房地产联合交易网联合首席技术执行员李俊旸表示，对许多希望从私宅房地产获得稳定收入的投资者来说，4％是一个租金收益率的心理支持水平。“如果低于4%，投资者可能担心他们的收益率会被通货膨胀抵消掉。”李俊旸说。
记者还了解到，在黄金地段，房子的价格相对于租金的平衡是失调的。因为地段的因素，这些房子的价格相当昂贵，每平方米的价格为十几万元人民币，但是租金却开始不断下跌，其中的原因是，因为政策限制，国外很多租客的租房津贴在下降。
“原来外国租客都有8000新加坡元（约3.85万元人民币）/月的租房津贴，如今外国租客的津贴预算只有4000至5000新加坡元（约1.9万元至2.4万元人民币）。”李玉芝告诉记者。
交易网的数据显示，乌节路、东陵（Tanglin）、纽顿（Newton），以及南部岛屿，即升涛湾（Sentosa Cove）等黄金地段的房价是全岛最昂贵的，可是租金收益率却最低。以纽顿区为例，去年的整体租金收益率已经下跌至2.1%的超低水平。
李玉芝表示，因为政府出台的相关政策，近期可以明确地感受到租赁市场的放缓。“政府之前推出的卖方印花税，限制私宅买家在首四年内卖掉房产，因此更多近两年内买了房子的投资者，纷纷把刚竣工的私宅单位出租。供应量的急剧上升，必然会导致租金下滑。”
房价普遍看跌
房价增速放缓，住房交易量下滑，房屋租金不再坚挺，对于新加坡房价的未来走势，越来越多的分析倾向看跌。观点认为，由于政府出台的一连串房地产降温措施在增加供应量的同时遏制了市场需求，房地产市场将成为买家的天下。
据巴克莱银行预测，新加坡的房屋价格将可能在2015年之前发生一次大规模的回落，跌幅最高可能达到20%。
巴克莱银行的分析师Tricia Song在一份报告中写到：“我们认为新加坡房屋市场发生修正的风险正在增加，并且在2014年至2015年更高的房屋贷款利率可能伴随着房屋供应量的大幅增加一同出现。”
根据巴克莱分析师们预测，新加坡房屋价格在2014年将下跌5%，而在2015年将可能继续下跌5%至15%。
据悉，新加坡政府还将在2014年提高私人及公共房屋的供应。据新加坡城市重建局的数据显示，在未来五年，将有接近9.5万幢私营房屋进入市场，此外每年还将有2.5万幢至2.7万幢的公共房屋建成。
有专家预测，未来两年总房屋供应量将达到平均每年4万幢，到2015年将达到4.7万幢的高峰，远高于1.23万幢的历史年均水平。假设新加坡购房者每年对房屋的需求为1.55万幢，预期到2016年新加坡的私营房屋空置率将从现在的5.6%上升至9.9%。
历史经验表明，当房屋空置率达到8%时，房屋租赁和房屋价格将开始下降。
与此同时，2月14日，新加坡最大的商业银行星展集团（DBS）执行总裁高博德在2013年业绩发布会上预测称，今年新加坡房地产价格将出现10%至15%的下跌，其中，高档房地产的价格可能下调多达15%，而较低档次的房价则可能下调10%。
有当地人士分析认为，从目前的趋势来看，2014年新加坡房地产市场将会进入停滞时期。根据普华古柏与美国城市土地研究所的一项联合调查显示，新加坡已经跌出普华古柏2014年房地产市场排行榜的前五名。分析认为，左右房地产市场前景的因素很多，包括人口、利率、经济以及政府政策的变化等，不能武断地认为新加坡房地产市场风光不再，但是房价下跌的可能性较大。
投资热情仍高
在新加坡房地产市场开始走软，销售情况逐渐放缓之际，投资者在新加坡投资的火热势头却似乎不减。
新加坡远东机构北京办事处咨询部总经理张雅妮对记者表示，外国人在新加坡购买商品房没有任何特殊要求，购房者本人只要年满21周岁即可。
外国购房者也能够从新加坡的银行申请到房屋贷款。此前，外国购买者最高可以申请到房屋总额80%的银行贷款，尽管目前银行开始收紧这一比例，但外国购买者在新加坡购买第一套房，仍然可以申请到60%至70%的贷款；购买第二套房，可以申请到的贷款比例是40%-60%。具体贷款成数，要看购房者自身的情况，包括年龄、贷款年限等因素。
“在新加坡买房，政策很友好，银行不排外，也认可中国大陆的收入证明。”广东东方金源律师事务所金焰律师说。
去年6月，金焰帮一位客户在新加坡购买了一处房产，是一套二手房，面积127平方米，总价85万新加坡元（折合成人民币约为428万元）。当时，这位买房者只付了两成首付，剩余80%申请银行贷款，贷款年利率约为1%。
“年后，来新加坡买房投资的人并没有明显减少。”李玉芝告诉记者，从2月份至今，她已经接待了1000多名投资人。特别是执行共管公寓的地段，最受国外投资者的青睐。
李玉芝认为，这与新加坡政治稳定，拥有非常完善的金融体系息息相关。“新加坡地少人多，土地是稀缺资源，所以未来的房价依旧会非常坚挺，这对于投资者的吸引力是巨大的。”
一位投资商告诉记者，新加坡的大众市场住宅依旧有许多发展空间，而且新加坡市场相对稳定，并有利于企业借助地域优势，开拓东南亚其他市场。“而且新加坡土地面积有限，未来房价下跌的幅度也不会很大。”该投资商表示。
从李玉芝介绍的众多新加坡的购房者中，记者还发现，有很大一部分是看重新加坡的教育环境选择移民投资。
中国投资者张爱华将女儿送到新加坡留学后，就在当地直接购买了一套公寓，虽然价格昂贵，但是她认为并不吃亏。“我们看中的是新加坡的教育资源和孩子未来发展前景，是对未来的投资。”
郑宇洁则表示，由于新加坡房价存在下跌的可能，目前单纯投资当地楼市并非一个好时机，“房价已经上涨到一个较高的水平，加上政府为了抑制房价的过快上涨，提高了相关税费以及首付比例，这将增加投资者购房成本和风险。”
他认为，除非是为了度假休闲自住的用途，仅仅靠低买高卖短期内并不现实；另一方面，新加坡国土面积狭小，土地的稀缺性推高房价，大大增加了房屋的成本，投资房子并不是最好的选择。（国际金融报）
