培养将帅级人才要在实战中磨炼人才战略
华西都市报：您说凯德的目标是建宇树人，人才对于凯德是非常重要的。林明彦：人对房地产来讲是非常重要的因素。有很多投资者认为房地产最重要的是地段，是拿地，是盖房子。但事实上最重要的还是人，只有好的人才可以帮你拿到好的地，才能募集到资金，经营好项目。如果你只有钱，却没有人，就很难保证钱能投入到好的项目去。华西都市报：凯德是怎样打造人才团队的？林明彦：首先就是要吸纳好的人才，包括有经验和有潜力的人。除了能力，人本身的品德也很重要，以及对这个行业是否抱有激情。有了好的人才，接下来要做的就是给他一个平台能够发挥。我们会提供很多培训的机会。表现好的，有领导潜力的员工，会送他们到著名学府进行培训。凯德尤其需要培养一批将帅级别的员工，项目的负责人和操盘手。我们的项目分布在许多不同的城市，我们需要在前线能做出决策的人。我们会赋予他一定的权限，允许他能够做出决定，并为这个决定负起一定的责任，只有这样才有可能培养出将帅级人才。
基金化运作 融资渠道更多元创富基因
华西都市报：房地产开发，尤其是商业地产，对资金需求巨大，且投资周期很长。关于资金来源、财务风险，凯德是怎样做的？林明彦：凯德是2000年由两家公司合并而成。刚开始公司的负债率相对较高，融资渠道也比较单一。所以，当时就考虑一定要把融资渠道多元化。除了银行贷款，我们开始通过上市组建信托基金，把公司的部分资产证券化，回笼的资金再投入到新的项目中。后来，我们发现有许多投资者对房地产市场感兴趣，但又不适合投资上市股票。我们就成立了私募基金，将他们作为合作伙伴。华西都市报：有的投资者，希望能看到立竿见影的效果。这样可能会与凯德更看重长远利益的理念冲突？林明彦：我们需要的是一些长期投资者，而不是短期套现的投资者，这样我们的资本结构就更符合长远的运作。我们希望建立的是一个百年企业，而不是10年、5年、甚至一个项目的企业。建一个百年企业，就要考虑怎么去建立口碑，运营一些好的项目，维护好这些长期持有的项目，维护好与投资者的关系，维护好跟政府的关系。华西都市报：每个国家或地区的房地产市场都存在一个周期，当市场走势向下时，凯德如何把控投资风险？林明彦：按照整个集团的规划，凯德会一直专注于房地产，做会做的东西，这样风险就相对少了。同时，我们的发展也需要平衡。不同的市场、不同的业务种类，比例需要平衡，发展中国家和发达国家的比例也需要平衡。另外，发展要有一定的规模，达到一定规模就更容易募集到资金，并提高抗风险的能力。
林明彦眼中的成都市场：“新成都人”买房没有地域偏见
华西都市报：对于中国，凯德有怎样的战略？林明彦：对于未来凯德一直持谨慎乐观的态度。首先是乐观，我们主要的两个市场中，新加坡是大本营；中国近几十年来发展超出预期，未来10年，凯德也看好中国的发展态势。为什么又说谨慎呢？这两个国家的政府对市场会有调控，可能存在一些不确定因素。当然，调控总体来讲会让市场更健康地发展。华西都市报：那成都呢？林明彦：2005年，我们发现沿海企业往内地转移，沿海地区成本上升，不容易找到劳动力，但四川还是有足够的劳动力。另外，中国经济也在转型，出口转向内需，出口方面沿海地区有优势，内需的话则不一定要在沿海，只要内地交通比较方便的地方，条件就能满足。从发展的基本面判断，西部地区至少会延续10年、20年甚至更长。华西都市报：成都各个区域发展情况不一样，就住宅开发这一块儿，凯德最喜欢东南西北哪个方向？林明彦：凯德刚到成都时，有人跟我们介绍，成都最好的地方在西南方向，但凯德没有这样的偏见。我知道，成都有个说法，西贵南富，东边和北边就要差点，但这个说法已经过时了。2000年我们到上海浦东开发，当地人说我们不懂上海，有句话叫“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。但最后证明，后来移居到上海的“新上海人”很自然地接受了新的区域，他们没有偏见，对新的CBD。我想成都也会是这样，越来越多的人移居到成都，这些“新成都人”不会有地域偏见的概念，他们只会根据自己的需求，选择最适合的产品。
成都来福士广场：阳光切割而成的“泡沫块”
是谁刻画了成都来福士广场的模样？不是修建它的凯德集团，也不是设计它的斯蒂文·霍尔，而是成都的阳光，还有诗圣杜甫。
灵感1：阳光的角度
多年前，在斯蒂文·霍尔的纽约办公室里，这个世界上“最大牌”的建筑设计师向凯德集团总裁兼CEO林明彦畅谈了自己的初步设想：一个巨大的“泡沫块”，由日照切割而成。也就是说，成都来福士广场独特的“造型”，是由阳光射过来的角度和日照的时间决定。“这个建筑后面有一些低矮的民居，不能挡住他们的阳光，阳光要能穿透建筑，洒遍建筑的四周。”林明彦向记者解释道。斯蒂文·霍尔当时还提出，要把高楼放在旁边，中间围绕一个广场，这个广场必须对市民免费开放。如今已成为新地标的成都来福士广场，市民可以通过近10个入口，进入中庭广场。
灵感2：杜诗咏三峡
美国人斯蒂文·霍尔甚至比我们更在意文化，因为成都来福士广场坐落的地方，原来是四川省博物馆。“我要为成都塑造一个独一无二的地标，承载当地的巴蜀文化。”霍尔的灵感来自于杜甫的《怀咏古迹》：“三峡楼台淹日月，五溪衣服共云山。”根据巫峡、瞿塘峡、西陵峡的地貌特点，斯蒂文·霍尔设计了三个中庭水景，利用穿过广场的阳光，营造出了奇妙的光影感受。杜甫的诗句，还给了斯蒂文·霍尔一种“时间困在水中”的意境，于是他设计了“巫峡”处水池里的日历瀑布，366个石块及玻璃块代表着2012年的每一天。去年9月，成都来福士广场举行了落成典礼，新加坡总理李显龙在现场甚至开玩笑似地“责怪”前凯德集团总裁兼首席CEO廖文良：“这么好的楼，你们为什么不修在新加坡？”
地产商名片
凯德集团凯德集团，曾用名“嘉德置地”。2000年11月，由百腾置地及发展置地合并组成。凯德集团以持有型商业地产为主，但同时也在全球各地开发住宅项目作为辅助业务。在过去四年里，凯德集团管理的总资产骤增30%，从人民币2318亿到3101亿元。今年，凯德集团不仅宣布了把自己的名字从“嘉德置地”更改为“凯德集团”，还强调了中国和新加坡为它主要的发展市场，目前在40余座城市运营超过130个项目，开发规模逾2200万平方米。在中国，凯德的旗舰品牌是来福士广场，目前已经落成和在建的有8座，分布在上海、成都等各个城市。成都来福士广场于去年9月落成，由著名设计师斯蒂文·霍尔操刀设计，落成时新加坡总理李显龙亲自出席。除此之外，凯德集团在成都的项目还有凯德广场·金牛、魅力城、沙湾、盛捷服务公寓、凯德·风尚、卓锦城等。
记者手记砸自己的钱去投资与拿别人的钱去投资凯德所管理的总资产四年时间骤增30%，从2318亿到3101亿。读完这句话，如果你认为凯德的发展理念仅仅是做大总资产，那就错了。请注意，这里说的是“所管理的总资产”。什么意思？凯德旗下有6只房地产投资信托基金，凯德将自己所有的房地产项目进行分类，再将它们注入到这6只基金里，最后将基金打包上市，投资机构或个人投资者可以购买份额投资。比如，凯德商用新加坡信托基金，持有凯德商用在新加坡的15家购物商场，资产总值人民币488亿元。此外，凯德还有18只房地产私募基金，凯德兴建成都来福士广场的钱，就来自于“来福士中国基金”。在这只私募基金里，不仅有凯德的钱，还有许多别的投资人的钱，甚至包括一些世界各地的养老金基金和社保基金。当然，凯德的钱是最大的一部分。这就是凯德的卓越之处，也是它与其他大地产商的最大不同之处。更多的时候，它像一个银行家一样来审视自己的资产，它唯一与银行家不同的地方在于，它只投资房地产。它的资产组合里，虽然产品形态各异，但也只有房地产。这就是“总资产”和“所管理的总资产”的区别，这就是“砸自己的钱去投资”和“拿别人的钱去投资”的区别。在写完这篇凯德的报道后，我想自己更加深刻地理解了一位地产界圈内人说的一句话：“房地产发展到后来，其实是金融业。”（华西都市报）
