• 2013年11月21日

    新加坡房价如何“软着陆”

    近4年来,8轮房产市场调控措施,新加坡政府连续颁布的房产调控政策已经明显见效,房产市场趋于稳定,新加坡政府如何做到的

      新加坡居民住房拥有率达9成之多,其早已名声在外的组屋政策居功至伟,有超过8成的居民拥有组屋。这项备受瞩目的组屋政策可以简练地概括为:由政府建造房子出售给符合资格的公民或永久居民,保证绝大多数人能买得起,但每户只能买一套。

      据11月8日新加坡房地产联合交易网公布的预估数据显示,10月整体组屋转售溢价中位数,进一步从9月的1.5万新元再下跌3000新元,逼近4年前的1万新元低点。这已是整体组屋转售溢价中位数连续第7个月下跌,总体跌幅高达62.5%。

      整体组屋转售溢价中位数被视为组屋市场的“温度计”。所谓组屋溢价指的是成交价与政府估价间的价差。而中位数是指数据里的中间数字,因此不受极端数据影响。

      在新加坡,组屋转售形式为,以地点、楼层等为主要参照标准的政府估价再加上房主加价,即溢价部分。溢价部分不能申请房屋贷款或公积金存款支付,只能用现金支付。

      组屋溢价取决于市场力量,同时反映市场的整体需求。溢价趋高,显示人们对住房的需求大于供应。市场看好时,卖方通常会要求更高溢价;而当市场看低时,溢价也会跟着下调,甚至是以政府估价完成交易。

      根据建屋发展局10月公布的组屋转售市场预估数据,反映整体组屋转售市场价格走势的转售价格指数,在今年第三季已出现负增长,从第二季的206.6点降至第三季的205.1点,跌幅达0.7%。该局指出,这是转售价格指数自2009年第一季以来首次下跌。

      新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在接受《中国新闻周刊》采访时表示,转售价格指数和整体组屋转售溢价中位数今年以来的走势,意味着“自2009年以来新加坡政府的连续房产调控政策已经明显见效,房产市场趋稳”。

      8轮房产市场调控见成效

      在今年8月举行的新加坡国庆群众大会上,新加坡总理李显龙客串起了建屋发展局的房屋经纪人,并打趣,“我没向许文远(国家发展部部长,该部下辖负责组屋规划、修建和管理的建屋发展局)领取佣金”。

      义务“房屋经纪人”李显龙给在场的上千各界人士算了一笔账,现场顿时兴奋起来。

      他以位于新加坡东北部省港的一处预购组屋项目为例,那里的一套三房式组屋一般价格在17万新元(约合人民币83.3万元)。刨除5万多新元(约24.5万元)的各种津贴,想要购买一套组屋,实际上需要支付不到12万新元,(约58.8万元),想购买的话,“如果这家人申请25年房贷偿还年限,他们每月须只偿还427新元(约2100元),这对一个月入2000新元(约9800元)的家庭,可完全用公积金来支付,无须另掏现金”。

      这处临近地铁站的预购组屋项目毗邻名为榜鹅的大蓄水池,有四座楼高20至22层的组屋,不仅自然环境不错,周围还有丰富多样的休闲空间。儿童游乐场、健身设施、绿地、凉亭以及超市、咖啡店、商店和托儿中心,一应俱全。

      对于收入更好些的家庭,则可以申请四房式预购组屋。刨除3万多新元的津贴后,四房式组屋净价格不到25万新元,李显龙举例说,“如果他们的房贷偿还年限是25年,每月须偿还987(新)元,一个月入4000新元的家庭 ,公积金可支付920(新)元,现金部分则只须付67(新)元,即每天大约2(新)元”。

      “政府将提高购屋津贴,确保月入1000新元(约人民币近5000元)的家庭,负担得起两房式组屋;月入2000新元家庭,买得起三房式组屋;月入4000新元家庭,供得起四房式组屋。”李显龙自信地许下承诺,“我将确保每个有工作的新加坡家庭都负担得起一间组屋,我们能做得到。”

      如何做到?李显龙介绍,除了增加对低收入和中等收入家庭的资助,新加坡政府还将继续让预购组屋价格保持平稳。

      但三年多前,李显龙的态度却远没有这么肯定。2010年初,在新加坡开始房产市场调控后不久,在建屋发展局50周年的庆祝晚宴上,李显龙曾有些无奈地表态说,政府无法完全掌控组屋转售价,因为它受经济表现及私宅价格等因素影响。

      新加坡房产市场近期出现的“拐点”,让李显龙的自信有了底气。自2009年以来,新加坡政府已先后出台了8轮房产市场调控措施,一度过热的房产市场在今年第二季度后开始进入“平稳期”。

      一步一步地针对性调试

      受全球金融危机冲击,2009年的新加坡遭遇了自独立以来最严重的一次经济衰退。但让很多新加坡房产专家都大跌眼镜的是,房价却逆市而上,整体组屋转售价格上升超过8%。除了由于持续加剧的移民潮导致更多的永久居民、新公民和外侨的出现外,经济的复苏也比预期更快出现。

      新加坡两大房产公司博纳集团和ERA的交易数据显示,2009年8月各类型组屋的溢价接近两万新元,并保持稳健上涨势头。最高的溢价甚至达到7万新元,重现2007年房市高峰期的水平。

      有民众于2009年9月初在网上发起要求政府调控房市的请愿要求,并抗议转售组屋的价格和溢价过高,短短一周就征集到数百人签名。

      新加坡国土面积约715.8平方公里,约是上海市总面积的1/9,人口超过530万,人口密度是上海的2倍强。如何合理计划好土地房屋,让居者有其屋,对于新加坡政府来说,需要更为精细的计算和控制。

      9月14日,新加坡政府公布了的首轮调控措施,开启了一轮持续至今的房产调控潮。这轮调控以取消贴息贷款等刺激购买住房的优惠措施为主,之后几乎每不到半年的时间里,就会有一轮调控措施出台。

      随后三轮的调控,逐渐压缩信贷规模和增加房屋交易成本,最高贷款比例从90%降到80%再降到70%,而卖方印花税的征收范围则不断扩大,从购房一年内交易征税扩展到购房三年内再到购房四年内,最高税率也从3%骤升到16%。

      “新部长的就任,成为调控政策的一个重要转折点,之后政策力度明显加大。”新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬对《中国新闻周刊》说。

      2011年5月,曾任新加坡卫生部长的许文远接替前任马宝山,出任国家发展部部长。是年年底出台的第五轮调控措施中,除了将最高贷款比例降至60%以外,还对外国买家额外再加收10%的印花税。半年后,针对一些银行此前推出的长达50年的还贷期限,新加坡政府宣布第六轮调控措施,限定金融机构房贷年限不得超过35年。

      今年年初和年中分别推出的第七轮和第八轮调控措施,进一步将房贷年限缩减至30年和25年,并将贷款总量和购房者的收入状况挂钩,贷款者每月的还款额,不得超过其收入的60%。此外,对外国买家的额外印花税率进一步提高至15%。

      “新加坡政府的八轮调控措施有两个明显的特点,一是有步骤,一步一步地调试,二是有的放矢。”邓永恒向《中国新闻周刊》分析道。他举例说,为了严格打击炒卖高价房,就出台了一系列提高房屋交易成本的政策,有效控制了中央区的高价房价格上涨;对外国买家征收额外买方印花税,应对外国人投资新加坡房地产市场。

      “虽然新加坡本来就小,但它没有搞‘一刀切’,而是针对不同区域不同类型的房屋采取不同的调控措施。”邓永恒说。

      供需两方面齐发力

      在今年新加坡举行的一场关于住房问题的全国对话会上,一名母亲表示,她希望自己拥有的房子升值,同时也希望她的孩子将来能够购买更便宜的住房。

      说完这句话后,这位母亲就笑了。她知道,这两者不可兼得。

      不过,让已有房产保值和增值,同时又能让有需要的人买得起新房子,这看上去很矛盾,却是几乎所有人的愿望。而这,也是新加坡政府房产市场调控想达到的目标。

      近4年来的一系列调控措施下来,新加坡政府已越来越趋近这个目标。

      “新加坡政府的调控目标,不是要房价突然下滑,而是控制房价上涨过快,让房价‘软着陆’,保持房地产市场的稳定。”顾清扬告诉《中国新闻周刊》。

      新加坡国立大学房地产研究院跟踪监测了全部八轮调控措施的效果,每一轮措施不同的限制的房地产市场投资的因素,至今都未出现明显的反弹迹象,这让邓永恒对接下来房地产市场保持平稳走势颇有信心。

      刚刚过去的一轮房价过快上涨,很大程度上是因为在2007年新加坡政府调整外来人口政策时,建屋发展局的供给政策没有跟上,造成一段时期内供求关系严重失衡的局面。


      面对越来越多的永久居民、新公民和外侨所引发的“刚需”快速增加,致力于保证“居者有其屋”的新加坡政府在供给方面也持续加力。

      在开始启动调控政策的2009年,曾一口气推出六个预购组屋项目;而今年年初,许文远曾发博文称,建屋发展局加紧增加组屋供应量,今年可按计划竣工并“交钥匙”给屋主的新组屋,预计为13600间,明年这个数量还有望增加一倍,多达28000余间,是2011年和2012年的总和。

      新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒认为,房地产市场的调控不能唯市场论,但政府的调控政策又应该尊重市场。新加坡政府并未采取限购政策,而是将调控和市场机制相结合,从世界范围内看,应属于做得比较成功的。

      在新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬看来,政府对占据着房地产市场绝对主力地位的组屋拥有绝对控制力,这是其调控取得成功的便利条件,也是区别于他国政府的一个很大优势。(中国新闻周刊)