• 2019年2月22日

    中国楼市涨势渐歇 各城微调不断“三稳”将成政策主流


    今年首月中国房地产市场继续放慢增长的步伐,最新数据显示,70个大中城市房价环比涨幅继续收窄,这与此前多家机构统计的房价数据表现趋势一致,显示楼市增长动力已在减弱,节后西安及常州等更多城市开始边际放松调控稳楼市;分析人士称稳地价、稳房价、稳预期的三稳将成未来房地产调控主流。

    路透根据中国国家统计局周五公布数据测算,170个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10%,连涨40个月,涨幅为20177月以来最高(当时亦为10%);从环比看,1月新建房价指数上涨0.6%,连涨45个月,涨幅较前月进一步收窄,为九个月最低。

    中原银行经济学家王军表示,楼市观望气氛浓厚,一方面调控没有实质放松,价格传递的信息偏冷,需求不愿意或者没有条件进场,这是一个制约;另一方面又出现一些变化,如部分三四线城市之前跟风出调控政策,在当前经济下行压力大、财政吃紧之际,限售等行政性措施开始放松,首付上浮利率出现下调,而且最近两月整体货币环境也在放松。

    现在情况比较微妙,价格变动也反映了购房者的心态--还在观望,可能在两会过后政策更清晰明朗了,今年趋势会较明显地显现。王军对房地产市场不太悲观,认为会展现韧性,并可能会成为今年经济企稳的支撑,而棚改力度减弱后的三四线楼市更多表现为逐渐走弱,大起大落很难发生,也不会为管理层认可接受。

    对于1月新房房价同比涨幅仍在扩大,分析人士多认为并不能说明楼市回暖,或受季节因素、限价放松等多因素影响,而更能反映真实供需的二手住宅市场,据路透根据测算,1月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%0.2%,涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

    中国指数研究院周五发布报告称,1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为14,710/平方米,环比上涨0.22%,涨幅较上月收窄0.03个百分点,并预计未来房地产市场整体将继续稳定运行。

    170个大中城市房价指数图表 tmsnrt.rs/2TXTCKA

    统计局城市司高级统计师刘建伟指出,1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降,三线城市环比涨幅均回落;同比来看,一线新房涨幅比上月扩大,二手住宅涨幅回落,二线涨幅均有所扩大,三线新建涨幅有所扩大,二手涨幅与上月相同。

    附表:70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅(%

    1 新建房价指数 二手房价指数

    环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点) 环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点)

    70* 0.6 0.2 10 0.3 0.2 0.1 6.9 0

    一线 0.4 0.9 3.3 0.5 -0.1 0.2 0.4 0.2

    二线 0.7 0 11.6 0.3 -0.1 0.2 8 0.1

    三线 0.6 0.1 11 0.2 0.2 0.1 8.2 0
    注:* 为路透测算。

    从房价上涨下跌城市个数看,1月新建房价环比上涨城市为58个(上月59个),下跌为八个(上月八个),二手房环比下跌城市则从上月的22个降至17个,但上涨城市从上月的47个减至41个,持平为12个。

    中原地产的分析师张大伟表示,时隔45个月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格在今年1月开始全面下调。如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。

    东兴证券地产分析师任鹤预计,今年市场整体下行,销售面积同比增速为-4%,销售额同比增速为-2%,整体房价涨幅为2%。区域分化缓和,虽然温度相近,但一线大致在初春、三线及以下可能已处初秋、二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

    某券商地产分析师点评1月房价数据称,一线城市房价延续复苏,二线增速接近历史高点,三线创历史新高。考虑到一线和强二线更为严格的限价和限购政策,这些城市的房价上涨可能仍有潜在空间,而三线及以下城市随着一系列政策的边际不利影响,房价上涨速度恐已接近尾声。

    整体上看,我们认为目前70城新建住宅价格增速已经达到高点,未来以增速下降为主。该分析师表示。

    **楼市微调不断**

    去年年末,自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来,陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策,与此同时,房贷利率也出现触顶回落的迹象,春节过后,地方微调趋势进一步确立,常州、西安等多市降低了落户门槛。

    而央行上日晚间发布的货币政策报告去掉了关于货币政策中性把好货币供给总闸门的表述,明确提出引导货币市场利率中枢下行,更加强调逆周期调节和结构性货币政策缓解小微、民营企业融资问题,在经济下行压力背景下,货币政策明确边际宽松信号。

    中原的张大伟称,从2019年的地方两会看,针对房地产主要有几个新特点:包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、稳地价、稳房价、稳预期的三稳成为未来房地产调控趋势。

    他认为,未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整,而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。

    一位官方智库的房地产专家认为,房地产长效机制的本质就是房价地价都不能大起大落,到了现在这个阶段,房价大涨大跌都承受不起了,风险也都看得到。

    调控成果来之不易,当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。恒大集团的首席房地产研究员夏磊在泽平宏观公众号上写道,但若将观察周期拉长,本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,稳地价、稳房价、稳预期仍须放在突出位置。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。在风险积累基础上,如果房价再度反弹,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

    要防止政策风格切换引发风险。当房地产市场高歌猛进之时,紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温,越调越涨,严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台,房地产市场逐渐降温,从价涨量跌,到价平量稳,如果政策持续加码,会进一步过度到量价齐跌,因此,房地产政策的节奏和力度尤为重要。

    报告认为,城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。应顺应人口流动趋势,调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩,减少空置风险。

    建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段。中国国家发展和改革委员会周四发布指导意见要求,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善。(路透社)

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